【大阪市城東区の大規模修繕】足場困難をクリア｜ALC外壁×屋根×防水をワンストップで再生（RC造・築25年）

Q: 他社で「足場不可」と言われたが、施工できる基準は？

離隔30〜60cm目安、隣家屋根形状、電線位置、通行動線で判定します。住所＋外観写真3枚（正面・左右）で初回可否を即日目安回答します。

Q: ALCのひび割れはどの工法で直した？

Vカット→樹脂充填→シール→下塗→中塗→上塗。目地は全打替えで再発リスクを抑制しました。

Q: 使用塗料と型番は？（外壁/屋根/付帯）

外壁：プレミアムシリコン SR-111（3回塗り）／屋根：プレミアム無機ルーフ RC-113（4回塗り）／付帯：ファインパーフェクトトップ（鉄部3回・塩ビ2回）。

Q: 工期1か月の内訳は？

足場3–5日 → 下地7–10日 → 塗装10–12日 → 防水4–6日 → 検査1–2日（天候で前後）。

Q: 追加費用が発生しやすい条件は？

下地補修量（クラック・爆裂）と防水範囲で±10–20%振れます。現地調査後は固定見積で提示します。

Q: 近隣・入居者への配慮は何をした？

作業帯時間の周知、通行帯確保、クッション養生（複数本）、日次清掃。高圧洗浄・吹付時は左右二重のブルーシート養生で飛散を抑えました。

Q: 色決めはどう進めた？

外壁は既存色を踏襲、付帯はブラウン系に変更し、玄関：水色→茶色で正面の印象を引き締めました。

Q: 保証の範囲と対象外は？

外壁8年／屋根8年／防水10年。施工起因の膨れ・剥がれは無償補修。天災・他社改修・通常の色あせは対象外（保証書準拠）。

2025年9月5日2025年10月8日

大阪市

要約
施工の流れ
Before／After
施工後の変化・お客様の声
担当者コメント（谷本篤郎）
専門家のコメント
よくある質問
高槻本店

要約

大阪市城東区中央の共同住宅（RC造・築約25年・ALC外壁）で、近隣が近く足場困難と他社に断られていた案件を、飛散防止と安全動線を最優先に外壁・屋根・防水の大規模修繕を一括施工。
外壁はプレミアムシリコン3回、屋根はプレミアム無機ルーフ4回、防水はウレタン密着で再発リスクを低減。
付帯はブラウンへ色替えし正面階段の重度錆も是正、美観回復と長期耐久性を両立。
参考費用：税込 6,796,900円（規模・下地・近隣条件により変動）。

RC×ALCマンションの外観正面の塗装前後（狭小地での足場施工事例） — 外壁は既存色、付帯をブラウン系に統一。ALC目地は全打替え、鉄部は錆止め＋上塗で艶感を回復。

症状：ALCクラック／鉄階段の錆／チョーキング
対策：目地全打替え・Vカット樹脂充填・鉄部ケレン3種＋防錆・多工程塗装
効果：雨水侵入リスク低減＆正面ファサードの印象改善（付帯ブラウンで統一）

部位	材料/型番	工程	面積	保証
外壁（ALC）	プレミアムシリコン SR-111	下・中・上（3回）	453㎡	8年
屋根（カラーベスト）	プレミアム無機ルーフ RC-113	下・中・上・上（4回）	54㎡	8年
防水	ウレタン塗膜（密着）	下地→主材→トップ	約16㎡	10年

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物件情報・概要

施主：N様（大阪市城東区中央）
建物：RC造／外壁ALC
築年数：約25年
特徴：狭小地・隣接建物が近く、足場計画が難しい区画

工事内容（見積書・保証書公開）

工事名：大規模修繕（外壁・付帯・屋根・シール・防水）

部位	採用材料	回数	工法・補足
外壁（ALC）	プレミアムシリコン	3回	下塗→中塗→上塗
屋根（スレート）	プレミアム無機ルーフ	4回	シーラー→中塗→上塗×2
付帯（鉄部/塩ビ）	ファインパーフェクトトップ	鉄部3回／塩ビ2回	素地調整＋防錆下塗
防水	ウレタン塗膜防水（密着工法）	—	下地調整→主材→トップ

大阪市城東区の大規模修繕の見積書（合計¥6,796,900、外壁453㎡・屋根54㎡・付帯194㎡） — 合計¥6,796,900（税込）。主要数量は外壁453㎡／屋根54㎡／付帯194㎡。外壁はプレミアムシリコン3回、屋根はプレミアム無機ルーフ4工程、付帯はファインパーフェクトトップ。

工事保証書（外壁8年：SR-111／屋根8年：RC-113／防水10年：ウレタン塗膜密着） — 外壁プレミアムシリコン SR-111、屋根プレミアム無機ルーフ RC-113、防水ウレタン塗膜密着。施工起因の膨れ・剥がれは無償補修、天災・他社改修・色あせは対象外。

【見積もり（実物）】
プラン：耐久年数15年プラン／外壁＝SK化研プレミアムシリコン／屋根＝SK化研プレミアム無機ルーフ／防水＝ウレタン塗膜防水（密着）

合計（税込）：¥6,796,900
（小計 ¥6,182,300／消費税 ¥617,900／印紙代 ¥3,300）

ビケ足場仮設（メッシュシート含む）：¥718,200（756㎡×950）
ガードマン（足場組立・解体）：¥120,000（1式）
ガードマン人件費：¥320,000（16人×20,000）
アンダー養生：¥113,400（756㎡×150）
飛散防止養生（マスカー等）：¥113,400（756㎡×150）
産廃運搬・処分：¥120,000（1式）
（仮設・申請等／未判読）：¥240,000（1式）
（申請・届出等／未判読）：¥55,000（1式）
高圧洗浄 0.3MPa以上：¥280,000（1式／※修正反映）
薬品洗浄：¥50,000（1式）
ALC欠損補修・サッシ周りシール打替え等：¥543,600（453㎡×1,200）
下塗り（ソフトサーフSG）：¥407,700（453㎡×900）
中塗り（プレミアムシリコン）：¥498,300（453㎡×1,100）
上塗り（プレミアムシリコン）：¥498,300（453㎡×1,100）
屋根下塗1（強化シーラー）：¥48,600（54㎡×900）
屋根下塗2（強化シーラー）：¥48,600（54㎡×900）
屋根上塗1（プレミアム無機ルーフ）：¥81,000（54㎡×1,500）
屋根上塗2（プレミアム無機ルーフ）：¥81,000（54㎡×1,500）
棟板金ビス打直し・ボンド固定（サービス）：¥0（1式）
ひび割れ等コーキング補修（サービス）：¥0（1式）
グレーチング交換：¥80,000（1式）
錆止め下塗（ハイポンファインデクロ）：¥174,600（194㎡×900）
付帯上塗1（ファインパーフェクトトップ）：¥232,800（194㎡×1,200）
付帯上塗2（ファインパーフェクトトップ）：¥232,800（194㎡×1,200）
材料費一式（外壁・鉄部等）：¥470,000
ベランダ・バルコニーウレタン塗膜防水（密着・計16㎡）：¥400,000
産業廃棄物処分費：¥75,000（1式）
諸経費（現場管理費・運搬交通費含む）：¥180,000（1式）

【保証書（実物）】
・外壁8年（SR-111）／屋根8年（RC-113）／防水10年（ウレタン塗膜・密着）

・対象：施工起因の膨れ・剥がれは無償補修／天災・他社改修・通常の色あせは対象外（保証書準拠）

▼ 費用感が気になる方へ
💬 お住まいの状態によって費用が変わるため、まずは無料の仮見積もりをご活用ください。
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工事前の状況とお悩み（症状→リスク）

ご相談の経緯：狭小のため「足場不可」と複数社で断念。当社のDMを見てご連絡。
劣化症状：
- ALCひび割れ（雨水浸入の懸念）
- 鉄骨階段のサビ（腐食進行・安全性低下）
- チョーキング（塗膜劣化・吸水性上昇）
主なリスク：雨漏り、高圧洗浄時の飛散、足場接触による近隣トラブル

お客様のご要望・こだわり

色指定：外壁は既存色を踏襲、付帯は色替え（玄関扉：水色→茶色）
美観改善：正面の屋外階段のサビを重点補修し、付帯ブラウンで引き締め
運用配慮：入居者動線を確保し、共用部の清掃性と耐久性を重視

業者選定の決め手（なぜYJを選んだか）

隣地に依存しない足場計画：離隔が小さい区画でも安全に組める配置計画
近隣配慮の徹底：左右面へ全面ブルーシート二重養生、通行箇所はクッション養生で接触リスクを低減
実現性＋説明力：工程・材料・保証年数を数値で提示し、固定見積で不安を解消 → 採用

▶【料金】外壁塗装プラン

施工の流れ

狭小地用足場：駐輪場・通行動線を確保、接触恐れ箇所にクッション養生。
全面養生（二重）：洗浄・研磨粉・吹付の飛散抑制。
シール全打替え：ALC目地/開口部を撤去→プライマー→高耐久材。
下地補修：ひびはVカット→樹脂充填、鉄部はケレン3種→防錆下塗。
塗装：外壁3回（プレミアムシリコン）／屋根4回（無機ルーフ）／付帯は素材別回数。
防水：密着ウレタン塗膜で連続防水層。
検査：仕上り・付着・納まり点検→引渡し。

外壁塗装のための足場設置とメッシュシート張りの様子 — 安全確保と飛散防止のため、足場とメッシュシートを設置しました。

外壁と屋根を高圧洗浄して汚れを除去する様子 — 旧塗膜やコケ・汚れを高圧洗浄で除去し、塗装の密着を高めます。

塗装前の養生作業でビニールを丁寧に貼る様子 — 塗料の飛散を防ぐため、ビニールシートとテープでしっかり養生します。

外壁シーリング打ち替え作業中の様子 — 古いシーリング材を撤去し、新しい高耐候シーリング材に打ち替えました。

外壁のシーリング補修後と玄関まわりの仕上がり — 外壁目地の補修後、玄関ドアまわりまで丁寧に仕上げました。

屋根の下塗りと中塗りを行う職人の作業風景 — 下地の吸い込みを抑え、発色と耐久性を高めるために2工程で丁寧に塗装しました。

バルコニー床の下地処理・補修作業の様子 — 防水施工に入る前に、既存床の汚れ・劣化を除去して下地を整えています。

狭小スペースでの外壁まわり作業の様子 — エアコン室外機まわりなど狭い箇所も丁寧に施工を行い、養生を徹底しました。

共用部の天井や鉄部をローラーで塗装している職人の様子 — 共用部の天井や配管周りを丁寧に塗装し、清潔感のある空間に仕上げました。

玄関ドアを丁寧に塗装する職人の作業風景 — 玄関ドアの塗装中。光沢のある塗膜で美観と防サビ性能を高めています。

Before／After

外観：退色・サビ → 付帯ブラウンで輪郭が締まり艶が復活。
屋根：広範な退色 → 無機4工程で発色と保護性を回復。

屋根際と雨樋の塗装前後（退色→無機屋根×付帯ブラウンで引き締め） — 屋根はシーラー→無機ルーフ中塗→上塗2回、樋・板金は付帯ブラウンで統一。エッジがくっきり。

スレート屋根の塗装前後（退色→プレミアム無機ルーフ4工程） — 高圧洗浄後、シーラー→無機ルーフ中塗→上塗2回。発色と撥水が均一になり、保護性能を回復。

1階庇まわりの塗装前後（白化・錆だまり→下塗り防錆＋上塗りで艶回復） — 素地調整後、防錆下塗（ハイポンファインデクロ）→ファインパーフェクトトップ2回。入口まわりの明度と艶が均一に。

玄関扉の色替え前後（ライトブルー→ダークブラウン） — ケレン→防錆下塗→上塗2回。共用廊下の印象が引き締まり、既存外壁色との調和も向上。

外壁ベントフードの塗装前後（素地露出→ブラウン仕上げ） — 素地露出部をケレン後、防錆下塗→上塗2回で色替え。外壁既存色とのコントラストで玄関まわりが引き締まりました。

狭小地マンションの外階段手摺パネルの塗装前後比較（錆び・汚れ→ブラウンで防錆塗装） — ケレン→錆止め（ハイポンファインデクロ）→ファインパーフェクトトップ2回で均一な艶に。飛散防止の二重養生で近隣配慮。

受水槽周りの清掃・保護前後（汚れ蓄積→清掃・配管保護テープ巻き直し） — 高圧洗浄と拭き上げで汚れを除去。保温・保護テープを巻き直し、見た目と保護性能を回復。

鉄骨階段の裏面塗装前後（錆汁・退色→防錆下塗＋上塗で保護層再形成） — ケレン→防錆下塗→ファインパーフェクトトップで膜厚確保。裏側まで均一艶に仕上げました。

共用階段の手摺パネルと段鼻の塗装前後（防錆下塗＋上塗2回で質感統一） — ケレン→防錆下塗→上塗2回。入居動線はクッション養生で接触リスクを抑え、作業帯を片側通行で確保。

共用廊下の軒天（天井）塗装前後（汚れ・退色→均一なマット仕上げ） — 汚れ除去と目地周りの補修後、下塗→上塗でトーンを統一。共用部の明るさが向上。

メーターボックスの塗装前後（退色・汚れ→下塗り後に上塗2回で色調整） — 素地を洗浄・足付けして下塗→上塗2回。外壁トーンに合わせて明度を微調整し、共用部の印象を整えました。

施工後の変化・お客様の声

入居者・近隣から「綺麗になった」との評価。
目地打替え＋クラック補修で雨水侵入リスクを低減。
付帯ブラウンでファサードの印象が向上。

ALC外壁の北面・南面の塗装完了後（既存色仕上げと屋根の発色） — 外壁は既存色で3回塗り、屋根は無機4工程。遠景でも色ムラが出にくい均一な艶に。

スレート屋根の無機塗料4工程後と側面ファサードの仕上がり（ALC目地打替え後の均一面） — 屋根はシーラー→中塗→上塗×2で膜厚確保。側面はALC目地全打替え＋プレミアムシリコン3回で面のうねりを抑制。

担当者コメント（谷本篤郎）

外壁診断士の谷本｜高槻市の塗装専門家 — 外壁診断士（一般社団法人全国外壁診断士協会）｜谷本

右側の1～2階は人が入れない極狭スペースでした。遠望（道路側からの見え方）まで想定し、脚立の可動域・ローラーの角度・伸縮ポールの到達距離を現地で検証。手の届く範囲を最大化して「塗り残しが遠目に見えてしまう角度」を一つずつ潰しました。
また、両隣が至近のため飛散リスクが高く、外壁・付帯・屋根・シール・防水の全工程で全面養生＋ブルーシート養生＋クッション養生を徹底。共用部の動線（駐輪・通行）を時間帯で切り分け、入居者様のお子さまが触れる可能性のある箇所はすべてクッション材を巻き、近隣トラブル0で完工しています。

専門家のコメント

本件は「狭小地で足場困難」「RC×ALC」「共同住宅」という条件下で、到達性・安全性・遠望の一体感を両立させる“施工設計”が要でした。私は、外壁＝プレミアムシリコン3回、屋根＝無機4工程、防水＝ウレタン密着という仕様を、ALCの伸縮と微細クラック、鉄部の腐食進行性を前提に最適化。目地全打替えやVカット樹脂充填、鉄部のケレン＋防錆を起点に膜厚・付着を数値で管理し、保証（外壁8年・屋根8年・防水10年）に適合する品質を担保しました。

結果として、近隣配慮（飛散・接触）を維持しつつ、遠望でも塗り残しや見切れが出ない“連続した意匠面”を実現。ライフサイクルでは、年1回の点検と5〜6年目の部分補修（目地／防水トップ増し）で再発リスクと総コストを抑制できます。結論として、足場が制限される案件でも、工程順守と材料設計、リスク評価を言語化・数値化できれば、大規模修繕（ALC外壁×無機屋根×ウレタン防水）は十分に「安全・長期耐久・美観」を両立可能です。

株式会社YJリフォーム　代表取締役　中島祐治